A cobrança da taxa condominial frente ao novo CPC

O novo Código de Processo Civil, Lei 13.105/2015 passará a vigorar no dia 17 de março de 2016 trazendo novidades no que diz respeito à forma de cobrança judicial das taxas condominiais em atraso.

De acordo com o Artigo 784, inciso X da nova Lei, o crédito oriundo do inadimplemento das cotas condominiais serão agora considerados Títulos Executivos Extrajudiciais.

Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais: X - O crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, prevista na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas.

Sendo assim, os processos irão começar já na fase executiva o que representa, na prática, maior agilidade no procedimento de cobrança da dívida, e, em tese, mais celeridade no recebimento do crédito.

Atualmente, cobrar as cotas de condomínio atrasadas na justiça se dá em duas fases: inicialmente uma Ação de Cobrança em que o advogado entra com o pedido, prossegue com audiência de tentativa de conciliação, defesa do réu, instrução, e, após a comprovação de que o condomínio é realmente credor dos valores reivindicados a ação é julgada procedente.

Na segunda fase, com base na sentença judicial condenatória, a ação entra na fase executiva e o Juiz determinará o pagamento do débito, bloqueio de dinheiro em contas bancárias ou penhora de bens, avaliação e venda em hasta pública dos bens penhorados até a entrega da quantia devida ao credor.

A novidade trazida pelo novo Código não significa, porém, que o devedor não terá direito à defesa, pois, todo processo judicial tem como fundamentos basilares, dentre outros, o Princípio do Devido Processo Legal, o Princípio da Ampla Defesa e do Contraditório. Neste caso, é indispensável que o título protestado esteja acompanhado de todos os documentos necessários para a propositura da ação, como atas, regulamento, convenção etc.

Citação e penhora

O Novo Código inovou também acerca do início do prazo para pagamento, definindo-o na citação em si mesma, e não conforme a regra geral do art. 231, II, que o estabelece na juntada aos autos do mandado citatório cumprido.

A Lei prevê que o oficial de justiça proceda à citação e aguarde com o mandado em mãos o eventual pagamento. Passados os três dias, procederá à penhora, preferentemente dos bens indicados pelo credor na inicial (798, II, “c”), se houver, ou em outros indicados pelo mesmo credor, posteriormente, ou pelo executado. Ou, ainda, em bens que localizar por suas próprias diligências.